안녕하세요 여러분~
어제에 이어서 오늘은 서울시의 한 아파트 단지를
분석해보려고 합니다.
바로바로 서울시 서대문구 남가좌동에 위치한
'DMC파크뷰자이' 아파트입니다.
현재 이 아파트는 아파트 앱 '호갱노노'에서
서대문구 방문자 수 1위를 기록할만큼 핫한 아파트인데요~
그 이유가 무엇일지 파헤쳐 보겠습니다 ^^
아파트 정보
- 사용 승인일: 2015년 10월
- 세대 수: 4300세대(기타임대 750세대 포함, 총 61개 동)
- 총 주차대수: 5823세대(세대 당 1.35대)
- 건설사: GS건설, SK건설, 현대건설
- 주소: 서울시 서대문구 가재울미래로 2 (남가좌동 385)
- 면적: 82A-3㎡, 82A-6㎡, 83A-2㎡, 83A-5㎡, 84A-4㎡, 84A-1㎡, 110E-2㎡, 110B-2㎡, 110A-2㎡, 110B-3㎡, 110A-3㎡, 111F-1㎡, 111E-1㎡, 111C㎡, 112D-1㎡, 112E-4㎡, 112E-3㎡, 152B-1㎡, 153A-1㎡, 157㎡, 194㎡, 208㎡ (세대가 큰 만큼 다양한 면적이 존재하네요 ^^)
입지 분석
- 근처 직장 ★
-광화문: 대중교통 25분, 차로 20분 소요
-여의도: 대중교통 35분, 차로 30분 소요
-상암DMC 방송가: 대중교통 25분, 차로 15분 소요
-강남: 대중교통 1시간 내외 소요 - 교통 ★
-경의중앙선 가좌역 역세권: 도보 7~12분(1, 4, 5단지) / 도보 15분(2, 3단지)
-6호선, 공항철도, 경의중앙선 DMC역: 가좌역에서 한 정거장만 이동하면 6호선, 공항철도노선 모두 이용할 수 있음
-자차 이동 시: 내부순환도로, 강변북로, 성산대교 진입 쉬운 위치
-그 외 단지 근처에 버스 정류장 많고 다양한 버스 노선 존재함 - 환경 ★
-마트: 300m 이내 (GS더프레시, 롯데슈퍼프레시), 이마트 수색점은 차로 10분
-병원: 200m 이내 한의원, 치과, 이비인후과, 소아청소년과, 내과, 산부인과 있음
+ 연대 세브란스 신촌 병원이 차로 13분
-공원(자연 환경): 홍제천 산책로까지 8분 소요. 홍제천을 따라 한강시민공원까지 산책로 조성되어 있음
-상권: 신촌 현대백화점 차로 10분
-단지 내 커뮤니티 시설: 수영장, 골프연습장, 사우나, GX룸, 피트니스센터, 독서실, 도서관, 입주민 전용 카페 등 단지 밖으로 나가지 않아도 웬만한 편의시설은 모두 이용 가능합니다!!! - 학군
-초등학교: 가재울초등학교(초품아)
-중학교: 가재울중학교 (도보 15분) (서울 상위 16%)
-고등학교: 가재울고등학교 (도보 15분)
호재
- 교통 호재
-강북횡단선 '가재울뉴타운역': 도보 7분 거리 (예비타당성조사 단계) - 재개발
-가재울8 재정비 촉진 구역 => DMC가재울아이파크 (2025년 입주 예정, 92세대)
-연희1구역 재개발 => 연희SK뷰 (2025년 입주 예정, 대략 1000세대)
-위 두 곳의 재개발로 깨끗한 주거 환경이 조성될 예정이라는 점에서 + 점수
-게다가, 신축 아파트들의 입지가 dmc파크뷰자이보다는 떨어지는 편이기 때문에 가격 방어는 잘 될 것 같다! (주관적 의견입니다)
가격
가격은 국민평형 84㎡ 기준
매매가 12억대, 전세가 6억대입니다.
전세가율은 56% 정도이고,
6억 정도 갭을 두고 투자할 수 있는 아파트네요.
더 작은 59㎡의 경우,
매매가 9억대, 전세가 5억대인데요,
이 경우의 3.8-4억의 갭으로 투자할 수 있습니다.
또는 대출을 활용하여 실거주할 수도 있겠네요.
서울 시내에서 4억 정도의 자산을 가지고
투자할 수 있는 아파트이면서,
입지는 아주 좋은 편이라 투자 생각이 있는 분들께서는
주목할만한 아파트인 것 같습니다!
(다만 앞으로 몇 개월~1년 동안은
부동산 시장의 흐름을 잘 살펴봐야할 것 같습니다)
(저의 개인적인 생각입니다! 이런 의견도 있구나~
하고 참고만 해주세요 ^^)
가격 추이
가격 추이 역시, 국민평형인 84㎡ 먼저 살펴보겠습니다.
12억 대로 시작하여
2021년 9월에 15억 대로 신고가를 찍고
그 이후로는 다시 고가를 찍지 못하고 있는 모습입니다.
아무래도 2021년도에 코로나로 인하여
부동산 가격이 급상승했을 때의 여파였던 것 같네요.
참고로 최저가로 찍혀있는 8억대의 모습은
직거래 매매입니다.
최저가이긴 하지만 의미가 없다고 봐야겠죠 ^^
2022년 11월까지 12억대로 거래가 이루어지다가
2023년 초에 부동산 하락장을 맞으면서
가격이 떨어집니다.
직거래를 제외해야하니,
가장 최저가에 거래된 것은 2023년 3월에 9억대입니다.
그 이후로는 반등을 하다가
7월부터 꾸준히 올라와
최근에는 다시 12억대로 거래가 이루어집니다.
근처에 위치한
북가좌동 DMC래미안e편한세상 아파트와
비교해보겠습니다.
이 아파트는 DMC파크뷰자이보다 3년 오래되었고,
세대 수도 비슷합니다.
(2012년 입주, 3200세대)
마찬가지로 84㎡의
최근 실거래 호가가 11억대인 것을 보면,
DMC파크뷰자이와 1억 정도 차이가 납니다.
특이점이 있다면,
DMC래미안e편한세상 아파트 중
특히 3단지는 DMC역과 도보로 7분 정도라서
트리플 역세권이라고 할 수 있는데도 불구하고
DMC파크뷰자이보다 1억 정도 저렴하게 거래되었습니다.
그 이유를 알고자 이 두 아파트의 장점을 비교해보면,
✔️DMC래미안e편한세상: DMC역(6호선, 공항철도, 경의중앙선)과 가좌역 모두 이용 가능
✔️DMC파크뷰자이: 초품아
라는 차이가 있다는 걸 알 수 있습니다.
비교해보니 제 개인적인 사견으로는
트리플 역세권이라는 점이 상당히 좋기 때문에
상대적으로 DMC래미안e편한세상이
저평가된 아파트가 아닐까 생각이 들지만,
어린 자녀가 있는 신혼부부들이
이 곳에 수요가 많다는 점을 생각해보면
초품아인 DMC파크뷰자이의 가격이
이해가 가기도 합니다.
따라서
현재 자신의 생활환경, 직장 위치, 자녀 여부 등을
고려하여 더 선호하시는 곳을 선택 후
투자하시면 될 것 같습니다.
오늘도 부동산 초보의
아파트 분석을 봐주셔서 감사합니다.
주관적인 의견은 그냥 참고만 해주세요 ^_^
다음 아파트도 곧 분석해서 올리도록 하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다!
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